Zakup mieszkania z rynku wtórnego wymaga skrupulatnej weryfikacji dokumentów. Przez niedopatrzenie w tej kwestii łatwo jest się wpakować na minę w postaci problemów prawnych lub po prostu dodatkowych kosztów, których można było uniknąć. Wyjaśniam, jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego i co zrobić, żeby je poprawnie zweryfikować.
Przezorny zawsze ubezpieczony, czyli dlaczego warto zweryfikować dokumenty
Zakup mieszkania to ogromne pieniądze, dla większości Polaków stanowi ono majątek życia, a zazwyczaj do tego trzeba wziąć na nie kredyt hipoteczny. A niestety nieruchomość jest nieruchomości nierówna – niektóre z nich mają problemy prawne (np. niechcianych lokatorów, roszczenia osób trzecich, problemy związane z kilkoma właścicielami). Ich lista jest długa, a niektóre sytuacje są trudne do przewidzenia. Poprawna weryfikacja dokumentów chroni kupującego przed późniejszymi komplikacjami prawnymi i zapewnia spokój na długie lata.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym – jakie dokumenty są potrzebne?
Przed przystąpieniem do transakcji musisz zgromadzić i dokładnie sprawdzić wszystkie najważniejsze dokumenty – bez wyjątków! Najlepiej, jeśli zrobi to doświadczony prawnik specjalizujący się w nieruchomościach, ale taka usługa kosztuje, i to niemało. Czasem trzeba zrobić do samemu. Przyjrzyjmy się więc dokumentom, które są potrzebne przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym.
Akt notarialny
Akt notarialny to dokument potwierdzający prawo własności sprzedającego do nieruchomości. Jest to podstawowy dokument, który kupujący powinien zażądać od właściciela mieszkania. Przeglądając go zwrócić uwagę, czy w akcie nie ma zapisów o prawach osób trzecich (np. służebność drogi lub jej wieczne użytkowanie). Czasem pojawiają się tam dziwne, niekorzystne zapisy, których obecność jest zatajana przez nieuczciwych sprzedających.
Ponadto koniecznie sprawdź zgodność danych w akcie notarialnym z pozostałymi dokumentami, a szczególnie z wypisem z księgi wieczystej. Jeśli pojawią się jakiekolwiek nieścisłości, skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem. Nie zawsze oznaczają one nieprawidłowości, dużo zależy od aktualnego stanu prawnego lokalu, ale w takiej sytuacji należy już bezwzględnie zasięgnąć porady prawnej u kogoś, kto się na tym zna.
Wypis z księgi wieczystej
Księga wieczysta to publiczny rejestr, w którym zawarte są informacje o stanie prawnym nieruchomości. W wypisie z księgi wieczystej sprawdzisz, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, oraz czy sprzedający rzeczywiście jest jego właścicielem. Przejrzyj całą księgę wieczystą, ale zwróć szczególną uwagę na jej następujące działy:
- Dział I, który określa dokładny opis nieruchomości.
- Dział II, który wskazuje właściciela lub współwłaścicieli.
- Działy III i IV, które zawierają informacje o ewentualnych roszczeniach i hipotekach.
Zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach
Przed zakupem mieszkania musisz upewnić się, że obecny właściciel nie zalega z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jak to zrobić? Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie potwierdzające brak zaległości. Taki dokument wystawia administracja budynku. Zawiera on aktualne dane finansowe na temat uiszczanych opłat, potwierdza również brak zaległości. Polecam również poprosić o kopie rachunków za media z ostatnich kilku miesięcy, aby upewnić się, wszystko jest w porządku również pod tym względem.
Potwierdzenie wymeldowania lokatorów
Przed podpisaniem umowy kupna musisz również upewnić się, że w mieszkaniu nie są zameldowane żadne osoby. Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy potwierdzające wymeldowanie wszystkich lokatorów. Jeśli w środku są zameldowani najemcy lub mieszkańcy, kupujący nieruchomość musi później prowadzić postępowanie administracyjne w celu wymeldowania niechcianych lokatorów, a jest to drogie, czasochłonne i bardzo trudne.
Jak zweryfikować dokumenty przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?
Weryfikacja dokumentów zapewnia nie tylko pewność co do stanu prawnego nieruchomości, a przy okazji minimalizuje ryzyko problemów związanych z zadłużeniem czy obecnością niepożądanych lokatorów. Możesz to zrobić samodzielnie lub skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje dokumentację pod kątem prawnym.
Samodzielna weryfikacja dokumentów
Samodzielne sprawdzenie dokumentów zacznij od weryfikacji księgi wieczystej. W Polsce dostęp do ksiąg wieczystych online umożliwia specjalna platforma online Ministerstwa Sprawiedliwości. Wpisz numer księgi wieczystej w wyszukiwarce – sprzedający powinien go udostępnić. Następnie sprawdź każdy dział księgi, szczególnie zwróć uwagę na działy I-II oraz III-IV.
Następnie zweryfikuj zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach oraz sprawdź, czy w mieszkaniu nie ma lokatorów. Upewnij się, że dokumenty są autentyczne i aktualne (najlepiej, jeśli zostały wydane w ciągu ostatnich 30 dni), a dane w dokumentach są spójne i zgodne z aktem notarialnym.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.