Mieszkania na licytacji komorniczej osiągają z reguły znacząco niższe ceny, niż te sprzedawane na rynku wtórnym lub pierwotnym. Nie ma co się dziwić – z takim zakupem wiąże się ryzyko, które jest wliczone w niższą cenę. Jakie? Na czym polega i czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej rzeczywiście jest tak atrakcyjną okazją, jak to się może wydawać?
Z jakich etapów składa się licytacja komornicza?
Licytacja komornicza to procedura, w której nieruchomość dłużnika wystawiana jest na sprzedaż w celu spłaty jego zobowiązań. Przebieg tego procesu reguluje Kodeks postępowania cywilnego. Jest on na tyle czasochłonny, że z reguły całość zajmuje co najmniej kilka miesięcy. Licytacja komornicza składa się z pięciu etapów – są to:
- Ogłoszenie licytacji. Informacje o licytacji publikowane są w obwieszczeniach sądowych oraz na stronach internetowych komorników.
- Oszacowanie ceny wywoławczej. W pierwszym terminie licytacji cena wyjściowa wynosi 75% wartości oszacowanej przez biegłego. Jeśli nie znajdzie się nabywca, cena w drugim terminie spada do 66%.
- Wpłata wadium. Aby wziąć udział w licytacji, uczestnicy muszą wpłacić wadium. Zwykle jest to 10% ceny oszacowania nieruchomości, w wyjątkowych przypadkach nieco więcej (np. w licytacjach luksusowych nieruchomości).
- Licytacja. Zwycięzcą zostaje osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, o ile przekracza ona (nawet nieznacznie) cenę wywoławczą.
- Zatwierdzenie przez sąd. Po zakończeniu licytacji sąd musi zatwierdzić sprzedaż, a nabywca dokonuje płatności. Dopiero po tym etapie możliwe jest uzyskanie tytułu własności. Zdarzają się wyjątkowe sytuacje, w których sąd odmawia zatwierdzenia sprzedaży, np. jeśli wykryte zostaną jakieś nieprawidłowości.
Tak naprawdę najwięcej czasu zajmuje proces szacowania ceny wywoławczej oraz zatwierdzenie wyniku licytacji przez sąd.
Zagrożenia związane z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej – lista
Z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się aż kilka różnych zagrożeń. Należy wziąć je uwagę i oszacować, aby sprawdzić, czy inwestycja rzeczywiście się opłaca. Jakie są to ryzyka?
Zadłużenie nieruchomości
Największym zagrożeniem związanym z zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej jest kwestia zadłużenia. Hipoteki oraz inne zobowiązania związane z nieruchomością są w większości przypadków wygaszane po licytacji, ale nie wszystkie rodzaje długów są automatycznie anulowane. Wymagalne pozostają m.in. niezapłacone rachunki za media, zaległy czynsz oraz opłaty eksploatacyjne, które mogą obciążyć konto nowego właściciela. Dotyczy to szczególnie mieszkań w blokach i apartamentach, które są zadłużone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, dostawców gazu i prądu itd.
Konflikty z lokatorami
Lokatorzy, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić nieruchomości, są jednym z najczęstszych problemów po zakupie na licytacji. Nawet jeśli sąd zatwierdzi sprzedaż, eksmisja często wymaga od nowego właściciela dodatkowych działań prawnych. Cała procedura trwa co najmniej kilka miesięcy, a często znacznie dłużej, a w niektórych przypadkach dokonanie eksmisji jest wręcz niemożliwe, nawet po wyroku sądu. Wówczas nowy właściciel musi z własnej kieszeni pokrywać rachunki za prąd, gaz, czynsz itd., jeśli niechciani lokatorzy nie zechcą ich zapłacić – a prawdopodobnie nie zechcą.
Co więcej, lokatorzy mogą zniszczyć mienie przed opuszczeniem mieszkania, a wręcz całkowicie je spustoszyć. Teoretycznie jest to nielegalne – ale teoria teorią, zaś praktyka praktyką. Koszty remontów bywają ogromne, szczególnie jeśli zakres zniszczeń jest duży i dotyczy framug do drzwi, okien, ścian itd.
Ukryte wady techniczne
Stan techniczny nieruchomości na licytacji bywa trudny do oszacowania. Brak możliwości dokładnych oględzin często uniemożliwia zauważenie problemów, których nie da się zobaczyć na pierwszy rzut oka – uszkodzeń konstrukcji, wilgoci, pleśni, awarii instalacji itd. A wymiana instalacji elektrycznej lub hydraulicznej jest bardzo droga, szczególnie w starszych mieszkaniach.
Jak zminimalizować ryzyko przy zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej?
Zanim zdecydujesz się wziąć udział w licytacji komorniczej, musisz się odpowiednio przygotować, aby ograniczyć ryzyko. Wyjaśniam, jak to zrobić.
Analiza księgi wieczystej
Podstawowym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Najlepiej sprawdzić jest ją całą, ale najważniejsze są dwa działy:
- dział III – prawa i roszczenia,
- dział IV – hipoteki.
W obu działach znajdują się wszystkie obciążenia, jakie widnieją na nieruchomości. Nie są to jednak wszystkie zobowiązania i wyłączenia, jakie istnieją, bowiem nie zawsze stan w księgach wieczystych odpowiada. Przykładowo w dziale III może być wpisana służebność, która pozwala innej osobie korzystać z części nieruchomości, np. przechodzić przez podwórze lub korzystać z garażu. Nie muszę chyba dodawać, że obniża to użyteczność, a więc również wartość mieszkania, domu czy działki.
Wizja lokalna i konsultacje z sąsiadami
Wizja lokalna nieruchomości rzadko kiedy jest możliwa, ale jeśli masz czas, to możesz podjąć próbę oględzin. Mieszkania raczej nie zobaczysz, ale możesz zabawić się w detektywa i np. porozmawiać z sąsiadami, ochroniarzem na recepcji lub administratorem budynku. Dobrym źródłem wiedzy jest spółdzielnia mieszkaniowa – często można tam nieoficjalnie dowiedzieć się informacji o stanie budynku, faktycznej sytuacji lokatorów czy występujących wcześniej problemach technicznych.
Skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy
Profesjonalny rzeczoznawca majątkowy pomoże w ocenie wartości nieruchomości oraz wskazać potencjalne problemy techniczne lub prawne. Co prawda biegły z automatu szacuje wartość nieruchomości przed rozpoczęciem licytacji komorniczej, ale warto zamówić drugą, własną opinię, jeśli komornik na to zezwoli.
Konsultacja z prawnikiem
Jeśli masz jakieś wątpliwości, skonsultuj się z prawnikiem, który specjalizuje się w nieruchomościach. Zresztą osobiście uważam, że warto to zrobić tak czy siak, bo prawnik „wgryzie” się w dokumenty i zauważy problemy, których nie widać na pierwszy rzut oka. Znów, są to dodatkowe koszty, ale wcale nie aż takie wysokie, a w ten sposób oszczędzisz sobie wielu nieprzespanych nocy.
Czy warto inwestować w takie nieruchomości?
Niektóre mieszkania wystawione na licytacje komornicze to rzeczywiście złote okazje, na których można świetnie zarobić lub zaoszczędzić. Zdarzają się jednak wtopy, a po drodze bardzo łatwo jest się naciąć na przynajmniej jedną pułapkę. Dlatego zakup na licytacji komorniczej jest polecany osobom z dużym doświadczeniem na rynku nieruchomości. Inaczej na koniec może się okazać, że cena zakupu na licytacji jest rzeczywiście niska, ale dodatkowe koszty związane z usuwaniem lokatorów, remontami czy regulowaniem zaległości znacząco zmniejszają opłacalność, a wręcz powodują duże straty finansowe.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.