Inwestowanie w nieruchomości cieszy się w Polsce ogromną popularnością. Nie ma co się dziwić – wartość „betonowego złota” dotychczas rośnie szybciej, niż wskaźnik inflacji. Trzeba jednak zachować czujność, bo na każdej, nawet najpewniejszej inwestycji można łatwo stracić. Wyjaśniam, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem!
Dlaczego warto znać stopę zwrotu przed inwestycją w mieszkanie?
Stopa zwrotu z inwestycji pozwala określić, jak szybko zainwestowane środki zwrócą się w postaci przychodów z wynajmu. Jeśli obliczysz ROI, możesz łatwo porównać ze sobą różne nieruchomości pod kątem ich opłacalności i wybrać tę, która generuje największe zyski. Jeśli masz już mieszkanie i chcesz je po prostu wynająć, to nie musisz koniecznie liczyć stopy zwrotu, ale i tak warto to zrobić, choćby po to, aby porównać ją z innymi formami inwestowania lub przechowywania oszczędności.
Dwa pojęcia, które musisz znać
Zanim jednak zabierzemy się do obliczania stopy zwrotu, musisz poznać dwa pojęcia i zrozumieć ich znaczenie. Są to wspomniana już stopa zwrotu, czyli z angielskiego ROI, oraz koszty początkowe i operacyjne.
ROI (Return on Investment)
ROI, czyli zwrot z inwestycji, to wskaźnik wyrażony w procentach, który informuje, jaki procent zainwestowanego kapitału zwrócił się w postaci zysków w określonym czasie. W kontekście wynajmu mieszkań ROI uwzględnia zarówno koszty zakupu nieruchomości, jak i wszystkie przychody z wynajmu.
Koszty początkowe i operacyjne
Koszty początkowe to wszystkie wydatki poniesione na zakup i przygotowanie mieszkania do wynajmu. Mówimy tutaj o cenie zakupu nieruchomości, opłatach notarialnych, remontach.
Koszty operacyjne to z kolei wydatki związane z bieżącym utrzymaniem mieszkania. Są to m.in. czynsz administracyjny, opłaty za media, ubezpieczenie.
Obliczanie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie
Oto, jak obliczyć ROI w sposób praktyczny i łatwy do zastosowania.
Oblicz roczny przychód netto z wynajmu
Najpierw musisz ustalić, ile wynosi roczny przychód netto z wynajmu. Aby to zrobić, od przychodu brutto odejmij wszystkie koszty operacyjne, czyli czynsz administracyjny, ubezpieczenie nieruchomości oraz ewentualne naprawy.
Przykład
Jeśli wynajmujesz mieszkanie za 3000 zł miesięcznie, roczny przychód brutto to 36 000 zł. Po odjęciu kosztów operacyjnych, takich jak czynsz administracyjny (600 zł miesięcznie) i ubezpieczenie (600 zł rocznie), przychód netto wynosi:
36 000 zł – (7 200 zł + 600 zł) = 28 800 zł.
Uwzględnij koszty zakupu, remontu i utrzymania
Następnie zsumuj wszystkie koszty początkowe związane z inwestycją. Do tych kosztów zaliczamy cenę zakupu nieruchomości, opłaty notarialne, podatki, a także koszty remontu i wyposażenia mieszkania.
Przykład
Jeśli cena zakupu mieszkania wyniosła 400 000 zł, opłaty notarialne i podatki – 10 000 zł, a remont – 50 000 zł, całkowite koszty inwestycji wynoszą:
400 000 zł + 10 000 zł + 50 000 zł = 460 000 zł.
Wylicz stopę zwrotu
Na końcu oblicz ROI (Return on Investment) według wzoru:
ROI = Przychód netto roczny / koszty inwestycji x 100%
Przykład
Przychód netto: 28 800 zł.
Koszty inwestycji: 460 000 zł.
ROI = (28 800 zł / 460 000 zł) x 100% = 6,26%
Przykład obliczania ROI z wynajmu mieszkania
Przygotowałem jeszcze jeden przykład, na którym pokażę Ci, jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania. Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie w centrum miasta za 500 000 zł, które wynajmujesz za 2500 zł miesięcznie. Koszty remontu wynoszą 40 000 zł, a roczne koszty operacyjne – 10 000 zł.
Przychód netto roczny
2500 zł x 12 – 10 000 zł = 20 000 zł
Całkowite koszty inwestycji
500 000 zł + 40 000 zł = 540 000 zł
ROI
ROI = 20 000 zł / 540 000 zł x 100% = 3,7 %
Mam nadzieję, że ten przykład pomógł Ci rozwiać ewentualnie wątpliwości!
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.