W przypadku zakupu nieruchomości komercyjnej i inwestycyjnej, a czasem też zwykłej nieruchomości mieszkaniowej, sporządza się raport due diligence. To szczegółowy dokument, który pozwala ocenić stan prawny, techniczny i finansowy nieruchomości. Jego głównym celem jest oszacowanie ryzyka, jakie wiąże się z zakupem. Czym jest raport due diligence nieruchomości, co zawiera i ile kosztuje przygotowanie go?
Czym jest raport due diligence i w jakim celu się je wykonuje?
Due diligence to termin pochodzący z języka angielskiego, który oznacza „należytą staranność”. W kontekście nieruchomości odnosi się do szczegółowego badania i analizy stanu obiektu lub gruntu przed jego zakupem. Dokument powinien zebrać pełną i możliwie szczegółową wiedzę na temat nieruchomości.
Raport due diligence jest szczególnie istotny w przypadku transakcji o dużej wartości lub dotyczących skomplikowanych nieruchomości – biurowców, hal przemysłowych, centrów handlowych, gruntów pod zabudowę deweloperską itd. Jest to właściwie jedyny sposób na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek, które na rynku nieruchomości są czymś powszechnym. Mam tutaj na myśli ukryte wady techniczne, problemy prawne oraz inne kwestie, które generują nieprzewidziane koszty.
Co zawiera raport due diligence?
Raport due diligence jest kompleksowym dokumentem, który dostarcza inwestorowi szczegółowych informacji na temat stanu prawnego, technicznego i finansowego nieruchomości. Co dokładnie zawiera dokument?
Analiza prawna
Podczas przygotowania raportu due diligance prawnicy dokładnie sprawdzają wszystkie dokumenty związane z nieruchomością, aby upewnić się, że transakcja jest zgodna z obowiązującym prawem. Przede wszystkim analizowana jest księga wieczysta – weryfikowane są dane właściciela, obciążenia hipoteczne, wpisy ograniczające prawo własności oraz ewentualne roszczenia osób trzecich.
Ważnym elementem raportu jest informacja o tym, czy nieruchomość znajduje się w zgodzie z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu inwestor zyskuje pewność, że nieruchomość można użytkować zgodnie z zamierzonym celem, na przykład pod działalność komercyjną lub mieszkalną. Analiza obejmuje również decyzje administracyjne, czyli pozwolenia na budowę, decyzje o warunkach zabudowy oraz wpisy do rejestru zabytków. Dodatkowo raport zawiera ocenę zgodności umów najmu lub dzierżawy z obowiązującym prawem.
Analiza techniczna
Analiza techniczna obejmuje szczegółowe badanie stanu fizycznego nieruchomości, które ma na celu ocenić, czy obiekt spełnia wymagania techniczne i użytkowe. Specjaliści przeprowadzają inspekcję wszystkich elementów konstrukcyjnych. Szczególną uwagę poświęca się fundamentom, ścianom nośnym, dachowi oraz instalacjom wodnym i elektrycznym. Na tym etapie należy wychwycić wszystkie potencjalne niedoróbki oraz usterki techniczne, które obniżają wartość nieruchomości i generują ryzyko poniesienia kosztów w przyszłości.
W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych czy wentylacyjnych raport zawiera informacje o ich stanie, ewentualnych przestarzałych elementach oraz koniecznych modernizacjach. Analiza obejmuje również ocenę stanu izolacji termicznej i akustycznej budynku. Nie muszę chyba dodawać, że komfort użytkowników budynku oraz jego efektywność energetyczna też przekłada się na cenę nieruchomości.
W przypadku starszych nieruchomości w raporcie ocenia się również konieczność przeprowadzenia prac remontowych – wymiany okien, renowacji dachu, modernizacji elewacji, odnowienia wnętrz itd. Dobry raport due diligance zawiera też możliwe dokładne szacunkowe koszty takich prac, aby dostarczyć inwestorom jak najwięcej informacji.
Dla nieruchomości gruntowych analiza techniczna obejmuje badanie warunków gruntowych, dostępności mediów oraz zagrożeń geotechnicznych. Te ostatnie są szczególnie istotne, bo trzeba koniecznie oszacować ryzyko powstania osuwisk lub zalewania nieruchomości – czy to teraz, czy w przyszłości.
Analiza finansowa
Część finansowa raportu due diligence koncentruje się na rentowności nieruchomości i jej wpływie na budżet inwestora. W przypadku nieruchomości komercyjnych analizie poddawane są przychody z najmu, poziom obłożenia oraz stabilność umów z najemcami. Specjaliści uwzględniają także stopę kapitalizacji, aby ocenić opłacalność inwestycji w porównaniu do innych ofert na rynku.
Dokument zawiera również szczegółowe zestawienie kosztów eksploatacyjnych. Są to głównie takich jak opłaty za media, podatki od nieruchomości czy koszty zarządzania obiektem. Natomiast w przypadku projektów deweloperskich raport due diligence uwzględnia analizę kosztów związanych z przygotowaniem gruntu, budową oraz marketingiem inwestycji. Wskazuje również potencjalne źródła finansowania, ich koszt oraz możliwe do uzyskania dofinansowania publiczne. Finansowa część raportu jest później wykorzystywana w procesie uzyskiwania kredytu bankowego na zakup lub budowę nieruchomości.
Kiedy warto zlecić raport due diligence?
Raporty due diligance najczęściej zleca się przy zakupie nieruchomości komercyjnych oraz droższych nieruchomości inwestycyjnych. Zwykli nabywcy, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie lub na wynajem rzadko się na niego decydują, głównie ze względu na wysoki koszt przygotowania. Jeśli jednak zależy Ci na zminimalizowaniu ryzyka, to możesz jak najbardziej zlecić przygotowanie raportu due diligance, szczególnie że w przypadku zwykłych mieszkań jest od znacznie tańszy, niż to się może wydawać.
Kto sporządza raport due diligence?
Przygotowywaniem raportów due diligence zajmują się firmy obsługujące szeroko pojęty rynek nieruchomości – albo kancelarie prawne, albo biura techniczne specjalizujące się w analizie budynków i gruntów. Wybór odpowiedniego wykonawcy zależy od specyfiki nieruchomości i zakresu wymaganej analizy.
Jednym z najpopularniejszych wyborów są kancelarie prawne, które specjalizują się w analizie stanu prawnego nieruchomości. Prawnicy szczegółowo sprawdzają księgi wieczyste, umowy najmu, decyzje administracyjne i inne dokumenty. Analizę techniczną i finansową przygotowują natomiast zewnętrzni eksperci współpracujący z kancelarią.
Ile kosztuje przygotowanie raportu due diligence?
Koszt sporządzenia raportu due diligence zależy od rodzaju i wielkości nieruchomości, zakresu analizy oraz lokalizacji. Cena uwzględnia czas pracy specjalistów, konieczność przeprowadzenia inspekcji oraz poziom skomplikowania dokumentacji. Przygotowałem przykładowe koszty dla różnych typów nieruchomości.
Mieszkanie w nowym apartamencie
W przypadku mieszkania w nowo wybudowanym apartamentowcu analiza due diligence nie wymaga szczegółowej oceny technicznej. Koszt sporządzenia raportu dla takiej nieruchomości wynosi zazwyczaj od 3 000 do 6 000 zł. W zakres analizy wchodzi przede wszystkim sprawdzenie księgi wieczystej, umów deweloperskich oraz zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Mały biurowiec
Dla niewielkiego biurowca analiza jest bardziej skomplikowana, ponieważ obejmuje zarówno stan prawny, jak i techniczny budynku oraz analizę finansową. Koszt raportu due diligence w tym przypadku wynosi od 12 000 do 25 000 zł, w zależności od lokalizacji i zakresu wymaganych działań. Zakres prac uwzględnia między innymi dokumenty dotyczące najemców, umowy serwisowe, a także stan instalacji i ewentualne koszty modernizacji.
Duży grunt pod budowę kilku bloków
W przypadku dużego gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną koszty sporządzenia raportu wyniosą od 20 000 do 50 000 zł lub nawet więcej. Takie analizy są bardzo czasochłonne, ponieważ wymagają szczegółowego badania warunków gruntowych, zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, dostępności mediów oraz potencjalnych ograniczeń prawnych. Dodatkowo w koszt raportu wlicza się ocenę kosztów inwestycji i proponowany harmonogram budowy.
Doświadczony budowlaniec z 20-letnim stażem w zawodzie. Najpierw zajmował się budownictwem przemysłowym, a potem praktycznymi remontami. Prywatnie miłośnik hokeju oraz genealogii.